Физическое освобождение квартиры после продажи по закону. Выписка и освобождение квартиры после продажи

«Я продала квартиру. Покупатели считают, что могут заезжать сразу после оплаты. Так ли это? На словах договорились, что через 30 дней после получения документов. А сейчас начинают чуть ли не наступать на пятки. Есть ли установленные законом сроки освобождения квартиры по договору купли-продажи?» «Я купила квартиру по ипотеке, а продавец не хочет освобождать до тех пор, пока не приобретет мебель в новую квартиру. Как мне быть, если сейчас я живу с двумя детьми и не могу платить еще месяц за аренду квартиры и одновременно погашать кредит?»

«Мы покупаем квартиру. Когда бывший собственник должен освободить квартиру физически, т.е. выехать? Его риэлтер говорит, что по закону - срок 2 недели. Скажите, пожалуйста, по какому это закону, и с какого момента отсчитывается этот срок: с даты подписания договора купли-продажи, или с момента получения мною (новым собственником) свидетельства на эту квартиру? Как в договоре прописать этот срок - условно 2 недели или написать точную дату выезда?»

Такие вопросы начинают беспокоить людей практически в самом конце сделки. Когда, казалось бы, пора жить предвкушением скорого переезда. Хорошо, если о процессе выписки прежних жильцов и освобождении квартиры обе стороны побеспокоились заранее, то есть при подписании договора. Хорошо, если обе стороны намерены придерживаться условий договора. Хорошо, если сделку сопровождает опытный и ответственный риэлтер.

Справка

После получения свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру предстоит освобождение квартиры.

Полное освобождение после продажи включает в себя:
Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).
Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей).

Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный».

Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

То есть четких, установленных законом, сроков нет, все зависит от того, как выписка и освобождение согласованы между сторонами и прописаны в договоре купли-продажи.

Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора». Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) закладывается в отдельную банковскую ячейку и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры. Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки – столько-то рублей». Вот когда он предъявит справку с нового места жительства (регистрации) или паспорт с подтверждением выписки, ему можно отдать зарезервированную сумму. Обычно такие условия помогают удержать продавца от шальных мыслей.

Подобная практика действует и в хороших агентствах недвижимости. Агент получает свои комиссионные только после того, как сделка дошла до логического конца, т.е. когда покупатель получил ключи от квартиры и лицевые счета, переведенные на его имя.

Четыре способа освобождения квартиры

Идеальный. В этом случае квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы». С этого момента покупатель становится владельцем квартиры.

Популярный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через 30 дней, к моменту регистрации, либо несколько позже.

Альтернативный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал свою квартиру, купил у другого человека, тот еще у кого-то. При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили пустую квартиру, через неделю – следующую, еще через неделю – следующую, и так далее.

Конфликтный. Встречается редко, в основном при приобретении квартир у алкоголиков и наркоманов. Бывают и просто люди со сложным характером. Заставить их лично прийти в УФМС, выстоять очередь и выписаться из квартиры непросто.

…Продавец получил почти все деньги - 90%, официально выписался, но заявляет, что торопиться с освобождением квартиры не станет.

…Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты.

На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где - ссылки на законы, где - дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.

На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.

Снятие с регистрационного учета

Этот этап можно пройти двумя способами:

Обратиться в подразделение ФМС России по месту проживания (тому, откуда выписываетесь). При этом в паспорт ставится отметка о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выдается листок убытия. В данном случае необходимо не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться по вопросу регистрации.

Можно оформить снятие с регистрационного учета по запросу (выписаться по запросу), т.е. убыть с прежнего места жительства без оформления снятия с регистрационного учета. Но по прибытии на новое место жительства (не позднее 7 суток с момента прибытия), одновременно с оформлением регистрации по месту жительства выписаться с адреса, где были зарегистрированы ранее.

«К сожалению, в нижегородском регионе УФМС не признает доверенности, - сетует директор АН «Вариант Плюс» Елена Калачева. - В других регионах можно по доверенности снять человека с регистрационного учета. У нас - нельзя. Нельзя также принести нотариально заверенное заявление о снятии с регистрационного учета. Человек должен сам лично прийти и лично написать заявление».

Как это делается?

Для того чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства необходимо обратиться с соответствующим заявлением к паспортисту ЖЭКа (ТСЖ) или непосредственно в районное подразделение ФМС России. К письменному заявлению прилагаются паспорт, свидетельство о рождении для лиц, не достигших 14-летнего возраста, и домовая (поквартирная) книга жилого помещения (при ее наличии).

Оплата коммунальных услуг

Бывает, что новый собственник платит за приобретенное жилье и за ранее прописанных людей. Естественно, возникает конфликт. Обращается к прежним владельцам: «Раз вы прописаны, на вас приходят счета - платите». А они: «Квартира уже не наша. Ну и что, что мы здесь живем, это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, т.е. до сделки обговаривать «узкие места» и прописывать последовательность действий.

Приемка квартиры

По законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Но в крупных агентствах дополнительно подписывается акт приемки на момент реальной передачи квартиры. В нем, в частности, оговаривается: «Квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи – два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.

Особое внимание стоит обратить на квартиры со встроенной мебелью и техникой. В этом случае полезно изначально понимать, нужны ли вам они. Если да, то сколько вы готовы за это доплатить. Чтобы избежать разочарований впоследствии, разумно до подписания договора купли-продажи составить дополнительный предпродажный акт, где описывается остающаяся мебель, и прилагаются фотографии.

Это касается и техники. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Как правило, еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне.

Из опыта профессионалов

Елена Калачева, директор АН «Вариант Плюс»:

Еще при заключении основного договора в нем устанавливаются сроки выписки и освобождения недвижимости: например, в месячный срок. Однако на практике этот срок соблюдают не все. Агентства недвижимости стараются стимулировать продавца, чтобы он выполнил обязательства. Однако в их распоряжении только уговоры, потому что риэлтеры не могут выполнить условия договора за клиента.

Кроме того, случается, что люди, выезжая из квартиры, пытаются снять линолеум, двери, снять остекление с балкона, увезти газовую плиту. Объясняют так: «Это МОЯ плита», «это сделано за мой счет». Или, помню, допытывалась у продавца: «Зачем вам старые гнилые рамы с балкона?» - «Теплицу покрою».

Чтобы этого не было, все агентства, цивилизованно работающие на рынке недвижимости, как правило, составляют акт, в котором четко прописывают, что продавец оставляет в квартире, а что нет. Хотя, в принципе, агентство недвижимости ни за переезд, ни за состояние после продажи не несет ответственность, не может за клиента правильно и вовремя сдать квартиру покупателю, тем не менее, цивилизованные компании этим занимаются. Потому что нет более разочарованного клиента, чем тот, кто купил квартиру в одном состоянии, а въезжает, по сути, в совершенно другую квартиру.

По договору купли-продажи продавец должен передать квартиру в том качественном состоянии, как она есть на момент продажи. Но это общая фраза. А подробно такие моменты оговариваются либо в предварительном договоре, либо оформляются отдельным актом, и в суде этот документ может считаться доказательством того, что продавец не выполнил свои обязательства».

Елена Недоспасова, директор АН «Виват-риэлти»:

Статистика говорит: когда человек берется переводить лицевой счет сам, в 65% случаев он дело до конца не доводит. Как 30 лет назад горгаз выписывал квитанции на Иванова Ивана Ивановича, так и продолжает, хотя владельцы квартиры могли смениться несколько раз. А у нас работа заканчивается, когда клиенту переданы ключи от квартиры, когда он прописывается, когда ясно, с какого числа человек платит по лицевым счетам, когда сверяются показания счетчиков до последней циферки.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

А они там вообще прописаны, или выписались из квартиры до сделки?
Если нет, то вы понимаете, что они там совершенно бесправные? Я что-то не понимаю, как бы вы отнеслись если бы пришли в свой дом и увидели там незнакомых людей, которые бы вам сказали: "Ну мы тут зашли в квартиру, можно мы тут поживем там 2 недельки, потом может еще немного"? Если бы ко мне так зашли, я бы просто вышвырнул их из своего дома.
Вы можете например позвонить 02 и сказать что неизвестные проникли в вашу квартиру и сидят в ней. Приедет наряд, проверит паспорта и увидит, что они тут не прописаны. И скажете - что это предыдущие владельцы, у них были ключи от вашей квартиры, вот они и зашли. Их мигом вывезут в отделение.
А вообще поступить проще так - вы говорите новым владельцам, что если вы не выезжаете в ранее договоренные сроки, то вам придется снимать квартиру, т.к. из старой квартиры вы уже уехали. Скажите что вы все свои деньги потратили и вам не на что снять квартиру. А нужно 3 ежемесячных суммы - депозит, комиссия агенту и за первый месяц. Скажите что вы посмотрели и та квартира, которая вам нужна стоит 40-50 т.р. Поэтому так и скажите, мне нужна сумма в 120-150 т.р. Они получили от вас деньги, поэтому могут вам ее заплатить. И добавьте, что когда они уедут вы все это им отдадите (ну, возможно кроме тех дней которые они жили). Это обезопасит вас от того, что они начнут портить вашу квартиру - отдирать обои, плитку и т.д. (иначе вы просто им не отдадите то, что у них взяли).
Когда к ним придете, потребуйте решить вопрос прямо сейчас, или, если они скажут что у них сейчас нет наличных, пусть сходят в банк завтра (следующий рабочий день). И тогда уже приходите и ставите ультиматум прям сразу на месте - что либо вы звоните в милицию и вышвыриваете их прямо сразу из квартиры, либо они вам 150 т.р.
А еще можете прям сразу вызвать службу которая чинит замки входных дверей и прям на глазах у этих людей поменять замки, ключи им не давать, вытолкать их на улицу, а дверь закрыть на замок. Все права у вас для этого есть - вы собственник, а они незаконно проживающие.

Надо жестко действовать - они сами нарушили договоренности, создали проблемы вам, пусть отвечают по взрослому.

Я кстати могу понять их действия - если изначально была свободная продажа (а не альтернатива), значит им было куда выезжать временно. Они не хотели как альтернативу, т.к. альтернативы дешевле чем свободные продажи, и тем самым они бы получили меньше денег за квартиру.
А с покупкой новой квартиры они тянут, т.к. сейчас квартиры дешевеют и через месяц они смогут купить квартиру дешевле чем сейчас. А тем временем, они те деньги, которые от вас получили, держат на вкладе в банке. Сейчас есть некоторые вклады без потери процентов за досрочное снятие под 12% годовых.
Тем самым, вот простая математика:
1. Через месяц они купят квартиру дешевле на 100 т.р.
2. За месяц они получат в виде процентов по вкладу с вашей суммы 1%. Т.е. если вы купили за 10 млн р., то они только всего за один месяц по депозиту получат 100 т.р.!!!
Итого, для них выгода 200 т.р. в месяц. И чем дольше они так держат, тем больше заработают.
Они просто пользуются вашей мягкостью и зарабатывают на вас по 200 т.р. в месяц. Вас самих не берет возмущение от этого факта???

После получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры со Свидетельством о государственной регистрации прав, предстоит освобождение квартиры.

Полное освобождение после продажи включает в себя:
1. юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета)
2. физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.

Статья 457 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 Гражданского кодекса как "разумный" срок. Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента этот разумный срок начинает течь: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Но если у Вас с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, можете обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

Поэтому рекомендуется обращаться к юристу для составления договора о задержке части денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах). В этом случае можно будет контролировать процесс освобождения без проблем.

Получается, что факт состоявшейся продажи является основанием для прекращения права пользования для проживающих лиц, в том числе оставшихся проживать после развода бывших супругов. Однако, при этом стоит учитывать, что наличие договора купли-продажи не является автоматическим основанием для паспортной службы для выписки граждан без их самостоятельного обращения. Если такие лица сами не выпишутся, остается один, хотя и беспроигрышный вариант - обращение в суд новым собственником с требованием о юридическом освобождении квартиры.

Учитывая это обстоятельство, считаем необходимым четче организовывать участников сделок, предусматривая конкретные сроки выселения и снятия с регистрационного учета если не в самом договоре, так в отдельном соглашении, заключаемом между продавцом, покупателем и прописанными лицами. При этом надо учитывать некоторые реалии сегодняшнего дня по поводу отсутствия регистрации.

Как следует из Конституции РФ и Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием регистрации прав и свобод гражданина, в том числе права на жилище. На практике все сталкиваются с тем, что пока находишься в повисшем состоянии: снялся с регистрации с одного места жительства, переехал в другое, но еще не «прописался», возникают проблемы с получением пенсии, с посещением больниц, детских пособий. Кого-то эти вопросы не волнуют и они годами живут без регистрации.

Одним из важных моментов сделок с недвижимостью является освобождение квартиры после продажи. Кто и каким образом устанавливает срок освобождения квартиры?

Срок освобождения квартиры

Гражданский кодекс РФ регулирует только передачу недвижимости от продавца покупателю по подписываемому передаточному акту, Статья 556 ГК РФ.

Сроки исполнения передачи имущества и подписания акта приема-передачи отдаются на откуп участникам сделки. Поэтому очень важно, чтобы отдельным пунктом договора купли-продажи был указан согласованный срок освобождения квартиры.

Минимально желаемый срок — в течение 3-х дней с момента Государственной регистрации договора купли-продажи. Максимально допустимый срок (из деловой практики) — 3 недели с момента регистрации. Некоторые продавцы непосредственно в нотариате в момент составления-подписания договора заявляют о том, что они смогут освободить квартиру в течение 2-3 месяцев после регистрации, потому что им нужно сделать ремонт в приобретаемом жилье.

А представьте, если покупка квартиры по ипотеке . Платеж за кредит начинается с момента подписания кредитного договора, предусмотрена ускоренная регистрация договоров купли-продажи по ипотеке в течение 5 суток. И что делать, если продавец не собирается освобождать квартиру длительное время? Придется договариваться в стрессовой обстановке, настаивая на сокращении срока.

Аналогичным образом может развиться ситуация при совершении сделок с альтернативным жильем , когда в цепочке участвует несколько квартир. Чтобы в последний момент не развалилась эта собранная схема из-за одного человека — потребуются опытные переговорщики. При этом максимальный совокупный срок сдачи-приемки всех квартир не должен превышать одного месяца.

Не надейтесь на устные договоренности, обязательно закрепите их письменно на начальном этапе сделки, а именно: укажите срок освобождения квартиры как в Предварительном договоре купли-продажи, так и в Соглашении о задатке (авансе).

Освобождение квартиры после продажи. Условия.

Из практики: Можно подстраховаться от несвоевременной выписки или срока передачи недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, при оформлении договора аренды банковской ячейки. Достаточно разделить сумму причитающегося платежа по разным пакетам, прописав условия их получения: одна часть — после предоставления зарегистрированных документов, другая — после предоставления «чистой» формы 9 (все выписаны), третья — по акту приема-передачи квартиры или иному передаточному документу.

Всегда нужно быть внимательным и осторожным, когда в квартире прописан несовершеннолетний ребенок. Лучше проконсультируйтесь со специалистом.

Помните:

• Продавец обязан передать квартиру по акту приема-передачи.
• Покупатель обязан передать денежные средства и получить от Продавца расписку.

Вот настал счастливый день, все вопросы о поиске квартиры решены, но очень многие новоиспеченные собственники недвижимости сталкиваются с проблемой: бывший квартирант не выехал из квартиры и говорит, что по закону может еще остаться. Когда продавец должен освободить квартиру и сняться с регистрационного учета? В этой статье вы найдете ответы на данный вопрос.

Надо знать, что освобождение квартиры жильцами может быть в день вручения вам свидетельства о собственности, через месяц и даже через два. Все зависит от разных обстоятельств, которые нужно учитывать заранее.

Как только вы получили свидетельство о регистрации прав на новую квартиру, продавец должен полностью освободить помещение, то есть сняться с регистрационного учета (юридически) и вывезти вещи, мебель и прочее (физически). Гражданский кодекс регулирует срок передачи недвижимости новому владельцу. В статье 457 сказано, что освободить квартиру продавец должен по сроку, прописанному в договоре КП, но если дату не указали, то условно дается один месяц по 314 ст. ГК. Но при этом не указано, когда начинается срок (с выдачи денег продавцу?). По умолчанию профессионалы считают срок в две недели после регистрации и передачи денежных средств по стоимости квартиры.

Разбираемся в юридических вопросах вместе с ЦБН

Специалисты Центрального Бюро Недвижимости свободно ориентируются в законах, подзаконных актах, поправках к ним и т.д. и подскажут, когда должен выехать продавец приобретенной вами недвижимости .

Освобождение квартиры после регистрации договора купли-продажи (ДКП)

Мало кому так везет, что жильцы выезжают из квартиры еще до совершения сделки, обычно ситуация разворачивается абсолютно в другую сторону. Причина кроется в том, что между сторонами заключаются альтернативные сделки. Но даже если в квартире никто не живет, то обязательно указывают в договоре, что продавец должен освободить квартиру не позднее 2 дней после регистрации ДКП.

Освобождение квартиры в течение стандартного срока

Если продавец не смог выполнить условия договора и не съехал с квартиры, то покупатель и продавец договариваются, к какому числу решится эта проблема, и прописывают новый срок на бумаге. Например, что продавец освободит квартиру не позднее двух недель после регистрации ДКП.

Освобождение «альтернативных» квартир

Если в сделке участвует больше одной квартиры, то решение проблемы может надолго затянуться и долго решаться. Тогда сроки становятся условными для самой продаваемой квартиры. Не соглашайтесь на это условие, так как иначе процесс освобождения квартиры затянется на неопределенный срок. Лучше этот момент прописать в договоре, назначив конкретную дату. Переговоры здесь становятся более сложными, и выручит вас никто иной, как профессиональный риелтор, который вел такие сделки.