Стоимость здания восстановительная. Стоимость основных средств Определение текущей восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.
Смета на строительство - документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
Строительно-монтажные работы (СМР).
Основная заработная плата строительных рабочих.
Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР)
Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР Свісмр = С + ПН)
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Затраты по функциям заказчика.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги.
Расходы по продаже.
Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр + ЗО + ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ + ПрЗ)
Индексный способ.
Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы.
Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и пр. В случае если эксперт- оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

При установлении размера ущерба, причиненного казенному учреждению, следует исходить из текущей восстановительной стоимости активов. Как определяется такая стоимость?

Обязательные общие требования к учету расчетов по суммам выявленных недостач, хищений денежных средств, иных ценностей, по суммам потерь от порчи материальных ценностей, другим суммам причиненного ущерба имуществу учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами в размере ущерба, определены Инструкцией № 157н .

В соответствии со ст. 220 Инструкции № 157н размер ущерба, причиненного недостачами, хищениями, устанавливается исходя из текущей восстановительной стоимости материальных ценностей на день обнаружения ущерба, под которой понимается сумма денежных средств, необходимая для восстановления указанных активов.

Порядок определения текущей восстановительной стоимости Инструкцией № 157н не установлен. При разработке такого порядка Минфин рекомендует использовать методы, аналогичные методам определения текущей оценочной стоимости (Письмо Минфина РФ от 23.12.2016 № 02‑07‑10/77576 ).
Напомним, что текущая оценочная стоимость представляет собой сумму денежных средств, которая может быть получена в результате продажи активов на дату принятия к учету. Порядок ее определения в целях оприходования на баланс учреждения объектов нефинансовых активов установлен п. 25 Инструкции № 157н .

В частности, определение текущей оценочной стоимости производится на основе цены (подтвержденной документально или экспертным путем), действующей на дату принятия к учету (оприходования) имущества, на данный или аналогичный вид имущества. При установлении такой стоимости комиссия по поступлению и выбытию активов, созданная в учреждении на постоянной основе, использует:

– информацию о ценах на аналогичные материальные ценности, полученную в письменной форме от организаций-изготовителей;
– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, а также в средствах массовой информации и специальной литературе;
– экспертные заключения (в том числе экспертов, привлеченных на добровольных началах к работе в комиссии по поступлению и выбытию активов) о стоимости отдельных (аналогичных) объектов нефинансовых активов.

Порядок определения текущей восстановительной стоимости необходимо закрепить в локальном нормативном акте учреждения (например, в учетной политике). Как отразить в бюджетном учете операции по возмещению ущерба, причиненного имуществу казенного учреждения (недостача нефинансовых активов), в сумме текущей восстановительной стоимости активов?

Порядок отражения в учете операций по расчетам по суммам причиненного ущерба имуществу казенного учреждения, подлежащим возмещению виновными лицами, регламентирован Инструкцией № 162н .
В части выявленной недостачи нефинансовых активов в бюджетном учете отражаются следующие операции:

Содержание операции		Дебет		Кредит	Положения Инструкции № 162н
Выявлены недостачи имущества
Отражены суммы выявленных недостач нефинансовых активов, отнесенных на виновных лиц		1 209 хх 560		1 401 10 172	Пункт 86
Возмещены недостачи виновными лицами
Отражено возмещение недостач в денежной форме:					Пункты 86 , 104 , 109
– в кассу учреждения	1 201 34 510		1 209 хх 660
– в доход бюджета (учреждение наделено полномочиями по администрированию кассовых поступлений в бюджет)	1 210 02 ххх
– в доход бюджета (учреждение является получателем бюджетных средств, за ним не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет)	1 303 05 830 1 304 04 ххх		1 209 хх 660 1 303 05 730
Отражено возмещение недостач в натуральной форме	1 401 10 172		1 209 хх 660
Списаны суммы выявленных недостач
Списаны объекты нефинансовых активов в результате недостач:					Пункты 10 , 13 , 26 , 27 , 29
а) основные средства	1 104 xx 410 1 401 10 172		1 101 xx 410
б) нематериальные активы	1 104 39 420 1 401 10 172		1 102 30 420
в) материальные запасы (в том числе сверх норм естественной убыли)	1 401 10 172		1 105 хх 440
г) готовая продукция	1 401 10 172		1 105 37 440
д) торговая наценка по товарам, списанным в результате недостачи (методом «красное сторно»)	1 401 10 130		1 105 39 340

Сумма взысканного ущерба подлежит перечислению в доход соответствующего бюджета (п. 3 ст. 41 БК РФ ).

В казенном учреждении выявлена недостача многофунционального устройства (МФУ). Его первоначальная стоимость составила 18 000 руб., начисленная амортизация – 100%. Восстановительная стоимость МФУ определена комиссией учреждения в размере 20 000 руб. Работник, виновный в причинении ущерба, добровольно возместил недостачу путем перечисления денежных средств в доход бюджета. За учреждением не закреплены полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет.

В бюджетном учете данные операции следует отразить проводками:

Содержание операции	Дебет	Кредит	Сумма, руб.
Списана стоимость МФУ в результате недостачи	1 104 34 410	1 101 34 410	18 000
Отнесена недостача МФУ на счет виновного лица (по восстановительной стоимости)	1 209 71 560	1 401 10 172	20 000
Возмещена недостача МФУ:
– отражено перечисление виновным лицом денежных средств в счет возмещения ущерба в доход бюджета	1 303 05 830	1 209 71 660	20 000
– отражены расчеты между казенным учреждением и администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет, оформленные извещениями (ф. 0504805)	1 304 04 410	1 303 05 730	20 000

В казенном учреждении выявлена недостача специальной одежды на сумму 4 000 руб. Восстановительная стоимость спецодежды определена комиссией учреждения, она равна балансовой (4 000 руб.). Сумма недостачи возмещена виновным лицом в натуральной форме.

В учете казенного учреждения данные операции отразятся следующими корреспонденциями счетов: Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного само­управления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.

Основные средства отражаются по первоначальной, восстановительной, текущей, остаточной, ликвидационной стоимости. Правила формирования стоимости основных средств в бухгалтерском учете и налогообложении нередко различаются.

Первоначальная стоимость основных средств складывается на момент их приобретения организацией. Она определяется для объектов:

• изготовленных в самой организации, а также приобретенных за плату у других организаций и лиц, — по фактическим затратам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме предусмотренных законодательством случаев);
• внесенных учредителями в счет вклада в уставный капитан, — по договорной стоимости;
• полученных организацией безвозмездно, — по текущей рыночной цене на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы;
• приобретенных в обмен на другое имущество, отличное от денежных средств,- исходя из цены, по которой в сравниваемых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных товаров;
• приобретенных в иностранной валюте, — производится в рублях путем пересчета суммы в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ, действующему на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы;
• принятых основных средств, признанных излишками по результатам инвентаризации,- по текущей рыночной стоимости;
• детали, узлы и агрегаты выбывшего объекта, пригодные для ремонта других объектов основных средств, а также другие материалы — по текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету;
• капитальные вложения организации в многолетние насаждения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы) включаются в состав основных средств в конце отчетного года в сумме затрат независимо от даты окончания комплекса работ;
• находящийся в собственности двух или нескольких организаций объект отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в обшей собственности;
• затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств либо увеличивают первоначальную стоимость, либо учитываются на счете основных средств обособленно.

Восстановительная стоимость основных средств — это стоимость их воспроизводства на определенный период, которая определяется путем проведения переоценки. Согласно ПБУ 6/01 организациям предоставлено право осуществлять переоценку на конец отчетного года с использованием индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов основных средств — сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Текущая рыночная стоимость — эта сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанного актива на дату принятия к бухгалтерскому учету.

Остаточная стоимость - первоначальная или восстановительная стоимость за вычетом накопленной суммы амортизации.

Ликвидационная стоимость - это стоимость продажи объектов при банкротстве или ликвидации организации на основе свободного аукциона и открытой продажи объектов по текущей рыночной стоимости.

В МСФО 16 ликвидационной стоимостью признается сумма, которая может быть получена за актив, отработавший весь срок полезной службы, за вычетом затрат на продажу.

В указанном международном стандарте дается определение справедливой стоимости объектов основных средств, которая используется при обмене активами. Справедливая стоимость — стоимость актива в сделке между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Переоценка объектов основных средств производится с целью определения текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации и Положением по бухгалтерскому учет)" «Учет основных средств» ПБУ 6/01. Изменение первоначальной стоимости объектов основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

Затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». После окончания названных способов восстановления основных средств связанные с ними затраты увеличивают первоначальную стоимость объектов, если в результате восстановления улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (к примеру, срок полезного использования, мощность, качество применения) объекта основных средств.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаше одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. При определении текущей (восстановительной) стоимости привлекаются данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Земельные участки и объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) переоценке не подлежат.

При принятии решения о переоценке объектов основных средств, входящих в однородную группу объектов (здания, сооружения, транспортные средства и т.п.), организации следует учитывать, что в последующем объекты основных средств однородной группы должны переоцениваться регулярно, чтобы стоимость указанных объектов основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценке объектов основных средств должна предшествовать подготовительная работа, в частности подготовка перечня подлежащих переоценке объектов, проверка их напичия. В перечне рекомендуется привести такие сведения об объектах основных средств: наименование и инвентарный номер; дата приобретения, сооружения, изготовления; дата принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы и ввода в эксплуатацию. Решение организации о проведении переоценки по состоянию на конец отчетного года оформляется соответствующим распорядительным документом, обязательным для всех служб организации, которые будут задействованы в переоценке основных средств.

Исходными данными для переоценки основных средств служат: первоначальная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость (если данный объект переоценивался ранее), по которой они учитываются в бухгалтерском учете по состоянию на 31 декабря предыдущего отчетного года: сумма амортизации, начисленной за все время использования объекта по состоянию на указанную дату: документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов основных средств по состоянию на 1 января отчетного года.

Переоценка объекта основных средств производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта. Результаты проведенной по состоянию на конец отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно.

В бухгалтерском учете результаты переоценки основных средств отражаются на счетах 01 «Основные средства». 02 «Амортизация основных средств», 83 «Добавочный капитан» и . Корреспонденции счетов бухгалтерского учета различны в разных ситуациях (табл. 1).

Таблица 1. Записи на счетах бухгалтерского учета переоценки основных средств (ОС)

Хозяйственная операция	Дебет счета Кредит счета
1. Объекты основных средств ранее не переоценивались
1.1. Дооценка стоимости обьекта ОС: на сумму увеличения первоначальной стоимости объекта ОС; на сумму увеличения начисленной амортизации по объекту ОС	01 «Основные средства» 83 «Добавочный капитал»	83 «Добавочный капитал»02 «Амортизация ОС»
1.2. Уценка основных средств: на сумму уменьшения первоначальной стоимости объекта ОС: на сумму уменьшения начисленной амортизации объекта ОС	84 02 «Амортизация ОС»	01 «Основные средства» 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)»
2. Объекты основных средств ранее переоценивались
2.1. Дооценка после ранее произведенной уценки стоимости объектов ОС: на сумму ранее произведенного уменьшения первоначальной стоимости объекта ОС (в пределах суммы уценки); на сумму ранее произведенного уменьшения начисленной амортизации по объекту ОС: на сумму увеличения текущей (восстановительной) стоимости объекта ОС (свыше суммы уценки); на сумму увеличения начисленной амортизации по объекту ОС (свыше суммы уценки)	01 «Основные средства» 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» 01 «Основные средства» 83 «Добавочный капитал»	84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» 02 «Амортизация ОС» 83 «Добавочный капитал» 02 «Амортизация ОС»
2.2. Уценка после ранее произведенной дооценки стоимости объектов ОС: на сумму ранее произведенного увеличения первоначальной стоимости объекта ОС; на сумму ранее произведенного увеличения начисленной амортизации по объекту ОС; на сумму уменьшения текущей (восстановительной) стоимости объекта ОС (свыше суммы дооценки); на сумму уменьшения начисленной амортизации по объекту ОС (свыше суммы дооценки)	«Добавочный капитал» 02 «Амортизация ОС» 01 «Основные средства» «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)»	«Основные средства» «Добавочный капитал» «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» «Амортизация ОС»

1. Объект основных средств не переоценивался ранее (производится пересчет первоначальной стоимости объекта и суммы начисленной амортизации):

• осуществляется дооценка;
• осуществляется уценка.

2. Объект основных средств переоценивался ранее (производится пересчет текущей (восстановительной) стоимости объекта и суммы начисленной амортизации):

• осуществляется дооценка после ранее произведенной уценки стоимости объектов ОС;
• осуществляется уценка после ранее произведенной дооценки стоимости объектов ОС.

При выбытии объекта основных средств сумма его дооценки списывается (переносится с добавочного капитала в нераспределенную прибыль):

• Д-т 83 «Добавочный капитан»
• К-т 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

Оценка основных средств

Выделяют три вида оценки основных средств:

• первоначальная стоимость;
• восстановительная стоимость;
• остаточная стоимость.

В соответствии с действующим порядком основные средства отражаются в бухгалтерском учете по первоначальной или восстановительной стоимости.

Первоначальная стоимость основных средств

Первоначальная стоимость определяется по-разному в зависимости от источников (каналов) поступления основных средств.

Таблица 2. Оценка основных средств

Источник поступления основных средств	Первоначальная стоимость
Приобретение за плату, создание (строительство)	Фактически произведенные расходы но приобретению, сооружению и изготовлению: Суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику Расходы по доставке, монтажу, установке Стоимость информационных и консультационных услуг, связанных с приобретением основных средств
	Регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением прав на объект основных средств Таможенные пошлины и иные платежи Невозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств Вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств Иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекга основных средств
Приобретение по договору мены	Стоимость товаров (ценностей), переданных или подлежащих передаче предприятием. Стоимость товаров (ценностей), переданных или подлежащих передаче, устанавливается исходя из цены, но которой в сравнимых обстоятельствах обычно предприятие определяет стоимость аналогичных товаров (ценностей)
Вклад в уставный капитал	Денежная оценка, согласованная с учредителями, если иное не предусмотрено законодательством РФ
Дарение (безвозмездно)	Рыночная стоимость на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету
Приобретение за плату объекта основных средств, бывших в эксплуатации	Сумма фактических затрат по покупке и расходов но доставке, монтажу и др.

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, ус тановленных законодательством РФ и Г1БУ 6/01. Изменение первоначальной стоимости основных средств допускается в случаях:

• достройки;
• дополнительного оборудования;
• реконструкции;
• частичной ликвидации;
• переоценки.

Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость — это затраты предприятия по воспроизводству объекта основных средств в конкретных экономических условиях (в современных условиях).

По восстановительной стоимости основные средства оцениваются в результате их переоценки.

Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств но текущей (восстановительной) стоимости.

При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценка объекта основных средств производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта.

Результаты проведенной по состоянию на первое число отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно. Результаты переоценки не включаются в данные бухгалтерской отчетности предыдущего отчетного года и принимаются при формировании данных бухгалтерского баланса на начало следующего отчетного года.

Сумма дооценки объекта основных средств в результате переоценки зачисляется в добавочный капитал организации.

• Дебет 01 «Основные средства»
• Кредит 83 «Добавочный капитал» — увеличение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Дебет 83 «Добавочный капитал»

Сумма дооценки объекта основных средств, равная сумме уценки его, проведенной в предыдущие отчетные периоды и отнесенной на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка), зачисляется на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка).

• Дебет 01 «Основные средства»
• Кредит 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» — увеличение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Кредит 02 «Амортизация основных средств» — увеличение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Сумма уценки объекта основных средств в результате переоценки относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток).

• Дебет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)»
• Кредит 01 «Основные средства» — уменьшение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Кредит 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» — уменьшение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Сумма уценки объекта основных средств относится в уменьшение добавочного капитала организации, образованного за счет сумм дооценки этого объекта, проведенной в предыдущие отчетные периоды. Превышение суммы уценки объекта над суммой дооценки его, зачисленной в добавочный капитал организации в результате переоценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды, относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток). Сумма, отнесенная на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток), должна быть раскрыта в бухгалтерской отчетности организации.

При выбытии объекта основных средств сумма его дооценки переносится с добавочного капитала организации в нераспределенную прибыль организации.

• Дебет 83 «Добавочный капитал»
• Кредит 01 «Основные средства» — уменьшение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятий и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановленной стоимости.
• Дебет 02 «Амортизация основных средств»
• Кредит 83 «Добавочный капитал» — уменьшение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Остаточная стоимость — разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью основных средств и суммой начисленной амортизации.

По остаточной стоимости основные средства отражаются в бухгалтерском балансе.

Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта , с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним.

К. т.н.,
доцент кафедры "Оценочная деятельность иантикризисное управление"
Финансовой академии при Правительстве РФ.

В практике оценочных работ часто требуется рассчитывать восстановительную стоимость объектов недвижимости Наиболее часто под таковыми подразумевают здания различного назначения, как-то жилые дома, офисы, магазины, склады, гаражи, заводские и фабричные корпуса, здания сельскохозяйственных ферм, производственных и ремонтных предприятий и многие другие.

Применяемые методы расчетов изложены в специальной литературе и хорошо известны имеющим стаж работы оценщикам. Однако у начинающих, делающих только первые шаги в оценочной деятельности специалистов, вследствие громоздкости расчетов неизбежно возникают трудности, связанные с поиском необходимой информации и выработкой методики выполнения расчетов.

Анализируя опыт своей преподавательской работы в Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации, Институте профессиональной оценки и Московском институте геодезии, аэросъемки и картографии, а также практический опыт по консультированию различных оценочных фирм и прислушиваясь к рекомендациям студентов и слушателей названных учебных заведений, автор счел целесообразным опубликовать ряд статей, посвященных расчетам восстановительной стоимости различных объектов недвижимости При этом будут рассмотрены как применение различных оценочных методик, основанных на использовании различных материалов, в том числе и нормативного характера, так и разнообразные типы объектов.

Автор выражает признательность практикующим оценщикам, студентам и слушателям различных учебных заведений и курсов, на занятиях в которых ему довелось выступать с представляемыми материалами, за отзывы о его работе, пожелания, замечания, помощь в практическом апробировании результатов работы и сборе информации Особую благодарность автор выражает Компании "КонсультантПлюс" за информационную поддержку учебной, методической и научно-практической работы .

Статьи настоящего цикла представляют собой методическое объединение существующих методик выполнения расчетов, рассчитанных в первую очередь на начинающих специалистов в области оценки. В них использованы результаты работ их автора в области практической деятельности по оценке недвижимости затратным подходом и опубликованные в открытой печати методики других специалистов, в необходимых случаях ссылки на первоисточники информации приведены Используемые для примеров названия объектов оценки, их характеристики и местоположение изменены до неузнаваемости, возможная схожесть с реальными объектами оценки чисто случайная.

В первой статье этого цикла будут рассмотрены методика выполнения работ по оценке зданий и схема использования набора необходимой информации.

I. Вводные пояснения

В большинстве случаев оценщики используют для расчёта восстановительной стоимости зданий сборники Укрупнённых Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) - составленные в уровне цен 1 января 1969 года нормативы, разработанные в начале 70-х годов XX-го века для переоценки основных фондов народного хозяйства . Переход же к текущему уровню цен и учёт современных экономических реалий, таких как предпринимательская прибыль, ряд налогов и прочее, осуществляют с использованием специальных индексов и ряд поправок, рассчитываемых специализированными экспертными организациями.

Стоимость зданий с использованием таблиц УПВС, сведённых в сборники по отраслям народного хозяйства, может быть рассчитана как функция наиболее существенной, характерной для объектов отрасли народного хозяйства, к которой принадлежит оцениваемый объект, характеристики. Остальные же характеристики, влияющие на стоимость объекта, используются в основном лишь либо для выбора типового варианта проекта, согласно которому был сооружён объект, либо для учёта особенностей региона, в котором он расположен. При такой организации работ по оценке можно утверждать, что при помощи таблиц УПВС осуществляется оценка объектов, сооружённых по типовым проектам, особенности которых описаны в пояснениях к соответствующим таблицам.

В настоящее время экономические условия претерпели существенные изменения по сравнению с условиями, существовавшими во время составления сборников УПВС. Это обстоятельство требует использования целого набора информации, позволяющей учитывать современные экономические реалии. Использование этой информации не было предусмотрено первоначальным замыслом составителей сборников и, соответственно, не отражено в пояснениях к таблицам сборников, но в настоящее время является уже общепризнанным среди специалистов по оценке.

Однако по мере выполнения переоценки и основных фондов народного хозяйства с использованием таблиц сборников УПВС всё большую озабоченность стали вызывать случаи, в которых наблюдались существенные отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от параметров, предусмотренных типовыми проектами, учёт которых не был предусмотрен сборниками, а пренебрежение которыми вело к возникновению грубых погрешностей рассчитываемых стоимостей. Поэтому для устранения подобного рода источников погрешностей расчётов были выпущены специальные Разъяснения к таблицам УПВС, в которых были систематизированы наиболее частые отличия конструктивных особенностей оцениваемых объектов от предусмотренных проектами и приведены общие правила, позволяющие учитывать их влияние на стоимость таких объектов.

Таким образом, Разъяснения к таблицам УПВС явились инструментом, позволяющим получать более достоверные результаты оценки. Их использование актуально и в настоящее время наряду с использованием самих таблиц УПВС.

II. Методика выполнения расчётов и порядок использования материалов.

Рассмотрим последовательность выполнения оценочных работ. По мере необходимости приведены необходимые комментарии, сделаны ссылки на используемые материалы, а также приведены извлечения из них.

Формулировка задания на оценку

Выполнить расчёт полной восстановительной стоимости здания с использованием нормативов УПВС, Разъяснений к ним и необходимой сопутствующей информации при следующих условиях.

Характеристики и описание здания (выбираются по сведениям бюро технической инвентаризации или определяются путём обследования здания).

Назначение: Торговое.

Использование: в качестве продовольственного и промтоварного магазина.

Этажность: 2.

Фасад: архитектурное оформление простое, штукатурка, отделка мраморной крошкой.

В момент оценки осуществляется замена централизованной системы горячего водоснабжения на местную.

Дополнительно смонтирована и функционирует система принудительной вентиляции .

Объём помещений: общий - 9211 куб. м., в том числе подвала - 2967 куб. м. (используется как помещение).

Описание прочих конструктивных элементов здания приведено по ходу расчётов.

Местоположение объекта: Россия, г. Волгоград.

Выполнение расчётов.

Методически порядок выполнения расчётов можно разбить на четыре следующих крупных блока:

А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы;

Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов;

В. Приведение восстановительной стоимости здания;

Г. Заключительные положения.

Рассмотрим их последовательно.

А. Подготовка информации, выбор требуемых сборника и таблицы.

1. Поиск требуемой таблицы сборника.

Стоимости зданий, сооружённых по различным типовым проектам и сгруппированных по назначениям и использованию, представлены в таблицах. В свою очередь таблицы сгруппированы в сборники по отраслям народного хозяйства.

1.1. Выбор номера сборника УПВС для выполнения расчётов производят по функциональному назначению объекта.

Для выбора сборника следует рассмотреть перечень сборников УПВС, приведённый в . Извлечение из общей части приведено в таблице 1.

Таблица 1

Функциональное назначение оцениваемого здания: Торговое.

Следовательно, следует выбрать сборник № 33 .

1.2. Выбор таблицы УПВС в сборнике для выполнения расчётов следует осуществлять в зависимости от использования здания и его этажности. Для этого требуется проанализировать оглавление сборника № 33. Извлечение из него представлено в таблице 2, в которой указаны интересующие нас характеристики здания.

Таблица 2

Оцениваемое здание используется в качестве магазина промышленных и продовольственных товаров. Его этажность: 2.

Следовательно, в сборнике № 33 требуется выбрать таблицу № 5.

2. Расчет поправок к стоимости здания.

Поправки к стоимости здания требуются для учёта отличия свойств конструктивных элементов оцениваемого здания от свойств конструктивных элементов здания, для которого составлены используемые таблицы. Расчёты выполняют с использованием Разъяснений .

2.1. На этапе обследования здания составляют перечень свойств его конструктивных элементов.

Фундамент: ленточный крупноблочный сборный. Стены и перегородки - кирпичные.

Перекрытия - из сборного железобетонного настила Кровля - совмещенная из сборных железобетонных плит. Полы (основной тип) - из керамических плиток. Проемы - деревянные. Наружная отделка - повышенная: фасад частично отделан мраморной крошкой, частично оштукатурен, архитектурное оформление простое. Инженерные системы: отопление - от городских сетей; вентиляция - принудительная; холодное водоснабжение - от городских сетей; горячее водоснабжение - отсутствует; канализация - от городских сетей; газоснабжение - от городских сетей; электроосвещение, телефон, телевидение, электрочасы - имеются в наличии.

2.2 Расчёт поправок.

Для выявления отличий особенностей конструктивных элементов зданий, которые могут оказать влияние на его стоимость, следует тщательным образом изучить Разъяснения к сборникам УПВС, так как существенная для данного этапа работы информация не систематизирована и находится в различных разделах Разъяснений. Рассчитываемые в пунктах 2.2.а - 2.2.г поправки будут учтены нами в расчетах позднее.

2.2.а Учёт повышенной сложности отделки фасада.

Осуществляют на основании данных пункта "Наружные отделочные работы" Разъяснений (см извлечение 1).

Основываясь на материалах Разъяснений, по аргументам: этажности здания (равной 2) и типу архитектурного оформления его фасада (простому), из таблицы 3 следует выбрать поправку к стоимости 1 куб. м. здания - 2,8%.

Таблица 3

Так как при сооружении здания была применена отделка мраморной крошкой, то к указанной поправке согласно примечанию к таблице следует применить дополнительно коэффициент, равный 2.

В результате, поправка за внешнюю отделку составит: 2,8% * 2 = 5,6%.

2.2.б Учёт наличия системы принудительной вентиляции.

Осуществляют на основании пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений, подпункт 8, примечание на странице 18 (см. извлечение 2).

Несмотря на то, что пункт 8 непосредственно касается жилых зданий, мы можем таким образом учесть наличие улучшенной принудительной вентиляции, так как в примечании отсутствуют непосредственные указания на тип здания. Согласно отмеченному пункту, наличие у здания системы принудительной вентиляции должно быть учтено применением к его стоимости коэффициента 1,03, или поправки величиной 3%.

2.2.в Учёт отсутствия централизованной системы горячего водоснабжения.

Осуществляют на основании данных пункта "Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" Разъяснений (см. извлечение 3).

Порядок расчётов следующий.

По аргументу: назначение здания (магазин) из предпоследнего столбца приведённой в извлечении таблицы выбран удельный вес стоимости системы горячего водоснабжения в общей стоимости инженерной системы здания, равный 12%.

По аргументам: функциональное назначение (торговое) и этажность здания (равная 2), а также надземному объёму здания (6243 куб. м.), из него следует выбрать общую стоимость инженерных систем в стоимости здания, после интерполяции получив, результат равный 16%.

В итоге, поправка за отсутствие централизованной системы горячего водоснабжения составит: 12% от 16% = -1,9%. При этом поправке следует придать отрицательный знак, так как она должна уменьшать стоимость здания.

2.2.г Учёт улучшенной отделки подвала.

Подвал в оцениваемом здании используется в качестве помещения, для чего он был специальным образом отделан, что не предусматривалось типовым проектом.

Осуществляют на основании данных пункта "Иные конструктивные особенности зданий, имеющие значение для определения восстановительной стоимости 1 куб. м." Разъяснений, раздел "Объёмы: подвалы, техподполья, цокольные этажи" (см. извлечение 4).

Согласно подпункту 1, имеющая место улучшенная (в отличие от типового проекта) отделка подвала, должна быть дополнительно учтена в стоимости здания путём умножения объёма подвала с коэффициентом 0,20 на стоимость 1 куб. м. надземной части здания.

При этом существенно, что отметка об отсутствии или наличии подвала в типовом проекте должна быть сделана в описании типового проекта здания, для которого составлена используемая для оценки таблица (в нашем случае это таблица 5 сборника УПВС № 33 (см. извлечение 5).

3. Определение ценообразующих характеристик оцениваемого здания.

На основе показателей данного пункта будем выбирать стоимость 1 куб. м. стоимости здания из таблиц, к которой позднее будем применять рассчитанные выше поправки.

3.1 В соответствии с соображениями, изложенными в пункте 2.2.г. (см. извлечение 4), основной ценообразующей характеристикой здания будет выступать объём помещений его надземной части: 6243 куб. м. (при объёме подземной части - 2967 куб. м. дополнительно).

3.2 Вспомогательные ценообразующие характеристики - характеристики региона расположения здания. Приведённые ниже характеристики региона следует выбирать по адресу расположения здания: г. Волгоград. Для этого используют Общую часть к сборникам УПВС (см. извлечение 6).

3.2.а Территориальный пояс: 1.

3.2.б Климатический район: III.

Б. Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов.

Осуществляют на основании данных, определённых на предыдущем этапе работы.

1.а Расчёт стоимости 1 куб. м. объекта осуществляют путём выбора из таблицы № 5 сборника УПВС для соответствующего территориального пояса (1) интервала стоимостей и последующего интерполирования для объёма надземной части здания (6243 куб. м.). Результаты выбора и расчётов приведены в таблице 3.

1.б. Расчёт совокупной поправки за влияние дополнительных ценообразующих характеристик по пунктам А.2.2.а - А.2.2.В.

Совокупная поправка составит: 5,6% + 3,0% - 1,9% = 6,7%.

1.в Тогда, стоимость 1 куб. м. с учётом названных поправок составит:

25,2021 * (1 + 0,067) = 26,8906 руб./куб. м.

2. Выбор коэффициента изменения стоимости 1 куб, м. здания.

Согласно технической части сборника № 33 стоимость в таблицах приведена для II-го климатического района. Так как строительство в более тёплых регионах сопряжено, например, с уменьшением толщины стен здании, мощности системы отопления и т. п., то оно будет менее дорогостоящим, и наоборот в северных районах строительство потребует больших затрат ресурсов. Для учёта этих обстоятельств предназначен климатический коэффициент.

Климатический коэффициент выбирают со страницы 4 технической части к сборнику УПВС № 33, пункт 8 (см. извлечение 7), согласно ему III-му климатическому району соответствует коэффициент изменения стоимости 1 куб. м здания: 0,92.

Итого, стоимость 1 куб. м здания: 26,8906 х 0,92 = 24,8906 руб./куб. м.

3. Учёт сейсмичности района.

Сейсмичность района может оказать влияние на стоимость здания, так как строительство в сейсмоопасных районах сопряжено с повышенными требованиями. Увеличение стоимости строительства за счёт повышенных требований при возможных землетрясениях свыше 6 баллов следует учитывать введением указанного в пункте 9 технической части к сборнику УПВС № 33 коэффициента (см. извлечение 7). При необходимости определения величины максимально возможного землетрясения следует использовать документы, устанавливающие соответствующее районирование территории СССР .

В нашем случае сейсмичность района не влияет на стоимость строительства, так регион оценки не предполагает землетрясений свыше 6 баллов.

4.а Рассчитаем восстановительную стоимость здания с учётом его объёма (см. извлечение 7): 24,8906 руб./куб. м. х 6243 куб. м. = ,24 руб.

4.б. Введём поправку за улучшенную отделку подвала с учётом его объёма и корректирующего коэффициента:

24,8906 руб./куб. м * 2967 куб. м. * 0,20=14682,04 руб.

24 +,04 = ,28 руб.

В. Приведение восстановительной стоимости здания.

Представляемая в настоящей работе процедура приведения восстановительной стоимости объекта оценки к текущему уровню отличается от применяемых ранее, изложенных в специальной литературе процедур . Это является следствием двух причин. Первая из них - переход строительной отрасли на систему нормативов 2001 года, имеющих в качестве базы сметные цены 1 января 2000 года. Вторая - изменение вида представления информации в используемых нами бюллетенях, издаваемых агентством "КО-ИНВЕСТ", отчасти являющееся следствием указанного перехода. В извлечении 8 представлен фрагмент таблицы 2.1 (страница 13) межрегионального информационно-аналитического бюллетеня , издаваемого названным агентством .

Приведение следует выполнять в два этапа.

1. На первом этапе следует перейти от уровня цен 1 января 1969 года, в которых составлены таблицы УПВС, к ценам 1 января 2000 года, фактически это цены декабря 1999 года (см. извлечение 8). Эту операцию выполняют путём деления полученной ранее стоимости на выбранный из таблицы индекс для Волгоградской области , рассчитанный для перехода от уровня цен 1 января 2000 года к уровню цен 1 января 1969 года: 0,04716. Стоимость здания на данном этапе составит:

28 / 0,04716 = 3 ,52 руб.

2. На втором этапе требуется перейти от цен 1 января 2000 года к ценам даты оценки (июнь 2003 года). Так как на момент написания настоящей работы (июль 2003 года) использовать значение индекса, рассчитанное по наблюдениям за фактическим уровнем цен ещё не представлялось возможным, то использовалась взятая из уже упомянутой таблицы его прогнозная величина: 1,931. Стоимость здания на данном этапе составит:

3 , 52 * 1,931 = 6 ,09 руб.

Следует заметить, что представленная выше процедура расчётов позволяет обходиться без использования Постановления Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 01.01.01 г. № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек и иных аналогичных документов, ограничиваясь лишь сборниками агентства "КО-ИНВЕСТ", что значительно удобнее.

Однако, по мнению автора настоящей работы, вопрос о способах расчётов индексов, их величинах и адекватности получаемых с их использованием результатов остаётся открытым и требует глубокого изучения. Так, например, в результате перехода от цен 1 января 1969 года к ценам 1 января 2000 года рассмотренным выше способом была получена стоимость здания равная 3 ,52 руб. Его же стоимость, полученная в результате применения приведения, широко используемого на практике ранее, основывающегося на нормативных материалах и также материалах агентства "КО-ИНВЕСТ" ,45 руб. Различие составляет,07 руб. или примерно ±10%, что практически совпадает с погрешностью метода, основанного на использовании нормативов УПВС, и вряд ли может считаться допустимым.

3. Расчёт полной восстановительной стоимости здания.

Данный шаг позволяет учесть современные экономические реалии и иные рыночных факторы, которых не существовало на дату составления таблиц УПВС.

Необходимые для выполнения расчётов по данному пункту величины рассчитывают экспертно на основании анализа соответствующего сегмента рынка недвижимости. В частности, можно воспользоваться информацией, предоставляемой агентством "RWAY" (http:// www. *****). Для данного примера их величины приняты условно.

3.1 Предпринимательская прибыль составит 25% от восстановительной стоимости.

3.2 Дополнительные издержки - 0% от восстановительной стоимости.

3.3 Тогда, полная восстановительная стоимость здания с учётом предпринимательской прибыли и дополнительных издержек:

6 ,09 x l,25 x 1,00 = 8 ,86 руб.

Ставка НДС 20% от итога шага 2.3.3, при этом важно, чтобы индекс перехода к ценам даты оценки, использованный в шаге Б.2.2, не содержал указанного налога.

Итак, полная восстановительная здания в ценах июня 2003 года составит:

8 ,86 х 1,20 =,64 руб.

Заключение.

В заключении следует сделать два замечания, которые позволят лучше осознать смысл рассчитанных величин и избежать двусмысленности толкования результатов оценки.

Замечание 1. Следует заметить, что несмотря на полученное в результате выполнения вычислений значение стоимости объекта с указанием сотых долей рубля, с точки зрения точности, обеспечиваемой методом УПВС (±10%), окончательный ответ следует записать в следующем виде: 10,39 ± 1,04 млн. руб.

Замечание 2. Следует заметить, что в соответствии со сделанными в технической части Сборника № 33 замечаниям полученная стоимость отражает стоимость всех общестроительных, санитарно-технических и электротехнических работ по сооружению здания магазина, но не учитывает стоимости специфического торгового оборудования (тем более, возможно приобретённого уникального). Стоимость его приобретения, доставки, установки и пусконаладки должна быть учтена отдельно.

Извлечения из необходимых для расчётов материалов.

Извлечение 1.

Страницы 12 и 13. Раздел "ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ. НАРУЖНЫЕ РАБОТЫ".

При несовпадении наружных отделочных работ переоцениваемого здания с аналогом необходимо исходить из следующих указаний:

1. В показателях для 1-4 этажных жилых зданий предусмотрена лишь частичная штукатурка фасадов (цоколи, откосы, карнизы) с расшивкой швов стен. Для зданий свыше 5 этажей предусмотрена облицовка (полностью или частично) лицевым или силикатным кирпичом, а в некоторых случаях керамическими блоками.

При наличии у оцениваемых жилых зданий фасадов полностью оштукатуренных цементно-известковым раствором их табличную стоимость следует увеличивать на проценты, указанные в таблице 4.

Таблица 4. Величины поправок.

Примечание. При наличии фасадов, оштукатуренных терразитовым или цветным раствором указанные надбавки применяются с коэффициентом 1,5, а с мраморной крошкой - 2, причём коэффициенты применяются лишь в тех случаях, когда показателями сборника предусмотрена частичная штукатурка фасадов или облицовка.

Извлечение 2. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости.

Страница 18.

Пункт 8. По всем жилым зданиям предусмотрена необходимая вентиляция с установкой вентиляционных решёток. В тех случаях, когда в таблице не сказано о их наличии и не предусмотрена поправка, а у оцениваемого здания вентиляционное устройство имеется, то корректировать стоимость 1 куб. м. таких зданий не следует.

Примечание: Когда у оцениваемого здания имеется система побудительной вентиляции (с установкой вентиляторов , моторов и т. д.), то к табличной стоимости таких зданий вводить К = 1,03.

Извлечение 3. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости .

Страницы 15 и 16. Раздел "ВНУТРЕННИЕ САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И ЭЛЕКТРОТЕХНИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА".

В народном хозяйстве имеются здания, благоустройство которых не соответствует современным требованиям. Вследствие этого при переоценке зданий часты случаи, когда характеристика аналога по благоустройству не совпадает полностью с характеристикой переоцениваемого строения.

В этих случаях необходимо из стоимости здания исключать отсутствующий вид благоустройства и прибавлять тот вид, который имеется в оцениваемом строении.

Когда необходимые поправки отсутствуют, следует пользоваться таблицей №5.

Таблица 5. Санитарно - и электротехнические устройства .

	Наименование	Жилые здания	Общее твенн ые здан.	Комм унальн. здан.	Здан. быт. обслуж	Учеб. завед.	Детские завед.	Рес - тор., стол., магаз	Торг базы, склады
	Центральное отопление
	Вентиляция
	Водопровод
	Горячее водоснабжение
	Канализация
	Газоснабжение
	Электро- освещение и электро - оборудование
в т. ч. радио
телевидение
электрочасы
	ИТОГО:

Извлечение 4. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости

Страницы 28 и 29. Раздел "ИНЫЕ КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЙ, ИМЕЮЩИЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 1 КУБ М ПОДВАЛЫ, ТЕХПОДПОЛЬЯ, ЦОКОЛЬНЫЕ ЭТАЖИ".

1. Если в таблице сборника, по которой производится переоценка каменных зданий, указано "с подвалом" или "с техническим подпольем", это значит, что стоимость подвалов или технических подполий учтена в восстановительной стоимости 1 куб. м. В этих случаях восстановительная стоимость здания определяется умножением стоимости 1 куб. м. здания, принятой по таблице сборника, на надземный объём здания (объём повала или технического подполья к надземному объёму здания не добавляется). При этом, если подвал используется под служебные, общественные или другие цели (домоуправление, ЖЭК, Красный уголок и др.) к восстановительной стоимости здания, исчисленной вышеуказанным способом, добавляется восстановительная стоимость повышенной отделки подвала, которая определяется умножением объёма повала на восстановительную стоимость 1 куб. м., по которой переоценивалось здание, умноженную на коэффициент 0,20.

2. Если переоценка каменных зданий с подвалом или техническим подпольем производится по таблице сборника, в которой указано "без подвала" или о подвале нет никаких оговорок, восстановительная стоимость определяется как сумма восстановительных стоимостей надземной и подземной частей здания. Восстановительная стоимость надземной части здания определяется путём умножения объёма надземной части на стоимость 1 куб. м. по таблице сборника. Восстановительная стоимость повала или технического подполья определяется путём умножения объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части и на коэффициент 0,8. При этом восстановительная стоимость подвала, используется под служебные, общественные или другие цели, определяется умножением объёма подземной части здания на стоимость 1 куб. м., принятую для переоценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов.

Извлечение 5. Из сборника УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.

Страницы 12 и 13.

Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли 2-х этажные и более.

Характеристика зданий.

Здания с подвалом. Фундаменты сборные железобетонные. Стены и перегородки кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, плиточные, паркетные и из релина. Отделка повышенного качества. Отопление центральное.

Таблица 6. Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли двухэтажные и более.

Приложение к таблице 6.

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах
Наименования конструктивных элементов	Удельный вес
Фундаменты
Стены и перегородки
Перекрытия
Крыши
Полы
Проёмы
Отделочные работы
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства
Прочие работы
Итого

Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства.

Группа капитальности 1. p.Извлечение 6. Из общей части к сборникам УПВС зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете

Страница 17.

Таблица 7. Распределение отдельных частей территории СССР на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов.

Извлечение 7. Из технической части к сборнику УПВС № 33 для переоценки зданий и сооружений торговых предприятий.

Страница 4.

Порядок пользования сборником.

Пункт 7. Полная стоимость объекта (здания или сооружения) определяется умножением восстановительной стоимости единицы измерения объёма объекта на его объём. При этом должны учитываться поправки, приведённые в Технической части или в примечаниях к отдельным таблицам сборника.

Пункт 8. Восстановительная стоимость зданий и сооружений, помещённая в настоящем сборнике, приведена для II климатического района.

Восстановительная стоимость зданий и сооружений, расположенных в других климатических районах, устанавливается при пользовании сборниками на местах путём применения к восстановительной стоимости II климатического района следующих поправочных коэффициентов:

для I климатического района - 1,14;

для III климатического района - 0,92;

для IV климатического района - 0,90.

Деление территории СССР по климатическим районам приведено в Общей части к сборникам. Пункт 9. Восстановительной стоимостью зданий и сооружений по настоящему сборнику не учтены удорожания, связанные со строительством в сейсмических районах. Указанные удорожания следует учитывать на местах при пользовании сборниками путём применения к восстановительной стоимости следующих поправочных коэффициентов в зависимости от величины балла:

6 баллов - 1,00;

7 баллов - 1,04;

8 баллов - 1,05;

9 баллов -1,08.

Извлечение 8. Из Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня "Индексы цен в строительстве" / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 2003.

Страница 13.

2. Строительно-монтажные работы.

2.1. Средние региональные индексы, рассчитанные по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. (декабрь 1999 г.).

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Александров в строительстве. - Спб.: "Питер", 20с.

2. Общая часть к сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов/ Госстрой СССР, утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 13 августа 1971 г., М.: Энергия -1971,24 с.

3. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС/Издательство Республиканского управления технической инвентаризации - М.: 1995, 90 с.

4. Сборник УПВС № 33. Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (утв. Министерством торговли по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 г.) - М.: Экономика, 1970, 40 с.

5. СНиП II-7-81. Строительство в сейсмических районах (Утв. Постановлением Госстроя СССР от 01.01.01г. №94).

6. Постановление Государственного Комитета СССР по делам Строительства от 01.01.01 г. № 94 Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчёта сводных сметных расчётов (сводных смет) строек.

7. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень / М.: "КО-ИНВЕСТ" - Выпуск 43, апрель, 20с.

8. Красовский укрупнённых нормативов для оценочных работ: Учебное пособие по курсу "Ценообразование в строительстве". Для студентов, обучающихся по специальности 060400 "Финансы и кредит". - М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра "ОДиАУ", 20с.

Журнал "Московский оценщик" №5 (24), октябрь 2003 .

Информационный источник - МОК-Информ E-mail: *****@***ru
При использовании материалов сайта обязательна ссылка на www. *****

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые нельзя в данное время оценить. Кроме того, некоторые элементы здания могут не соответствовать действующим Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства здания, аналогичного по полезности. В последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени учтенного в них износа.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного задания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.

Вместе с тем, стоимость воспроизводства более удобна для определения всех видов износа.

Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять. Выбор вида стоимости зданий иногда определяется целью проведения оценки недвижимости.

Классификация строительных затрат

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.

Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.

Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.

Прямые строительные затраты

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.

Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие соображения:

если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;

объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;

уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;

уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация может экономить на некоторых затратах, таких, как складские расходы, содержание надзора за качеством работ и др.

Косвенные затраты

К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

Проектно-изыскательские работы;

Оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

Расходы на финансирование за счет кредита;

Страхование всех рисков;

Налоговые платежи в течение строительства;

Расходы на освоение;

Маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;

Административные расходы девелопера и др.

При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующие соображения:

Если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;

Некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;

Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.

Предпринимательский доход - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами. При этом следует иметь ввиду, что в некоторых ситуациях результат может не соответствовать рыночным ожиданиям. Кроме того, подобная формулировка предпринимательского дохода требует разделения возникающей при продаже недвижимости разницы между земельным участком и зданиями.

При анализе предпринимательского дохода теория оценки разграничивает понятия предпринимательского стимула и предпринимательского вознаграждения. Целесообразность такого разграничения обусловлена объемом и распределением функций по ведению строительных работ, не принимаемых на себя подрядной строительной организацией. Состав прямых участников инвестиционного процесса, непосредственно связанных с осуществлением проекта, – это инвестор, заказчик и подрядчик.

Инвестор - это участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства и получающий на него право собственности, которое может быть реализовано в виде последующего пользования, сдачи в аренду или продажи.

Заказчик - это посредник между инвестором и другими участниками инвестиционного процесса (подрядчиками, проектировщиками, поставщиками оборудования, строительных материалов и др.). Заказчик выполняет координирующие и надзирающие функции.

Подрядчик - это строительная либо посредническая организация, отвечающая за выполнение объема строительно-монтажных работ в полном соответствии с проектом за договорную сумму.

Реально инвестор может брать на себя функции заказчика.

Предпринимательский стимул побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.

Предпринимательское вознаграждение представляет собой компенсацию заказчику-координатору за квалифицированное общее руководство проектом. Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.

В оценочном отчете необходимо давать четкое определение предпринимательского дохода, предпринимательской прибыли и предпринимательского стимула.

При расчете предпринимательского дохода оценщик может столкнуться с рядом проблем. Во-первых, превышение цены продажи над общей суммой строительных затрат связано с влиянием множества факторов, поэтому при анализе очень важно определить долю вклада инвестора и девелопера.

Во-вторых, поскольку предпринимательский доход реализуется только при продаже недвижимости, некоторые специалисты соотносят его с нематериальными активами. Анализ сделок по объектам, проданным через несколько лет после завершения строительства, требует анализа изменения стоимости, обусловленного временным изменением рынка.

В-третьих, технологии строительства сравнимых объектов влияют на возможности получения данных для сравнения. Обычно оценщики могут рассчитать предпринимательскую прибыль по фактическим затратам для схожих объектов, например, кондоминиумам и многоэтажным жилым комплексам. При расчете стоимости таких объектов предпринимательская прибыль представляет для девелопе-ра вознаграждение за выполненную квалифицированную работу и связанные с проектом риски, хотя этот доход может отличаться от ожидаемого. В крупных жилых массивах, однако, этот вопрос явля-

ется сложным, поскольку прибыль девелопера может не отражать пропорциональных долей участка и строений в стоимости всего объекта недвижимости. Девелоперы, занимающиеся планированием территории под жилую застройку частными домами, например, часто получают прибыль от стоимости домов, построенных на распланированных участках, а не от стоимости самих участков.

В-четвертых, предпринимательская прибыль в некоторых случаях может включаться в строительные затраты, поэтому если оценщик не проанализирует информацию, данный фактор будет учтен дважды.

Расчет предпринимательского дохода

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

Прямые затраты;

Сумма прямых и косвенных затрат;

Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

Стоимости завершенного проекта.