→ → Особенности оценки недвижимости: цели, основания и этапы. Какова средняя стоимость проведения процедуры? Узнайте, как происходит оценка недвижимости: какие критерии играют роль на практике? Законный порядок проведения процедуры и его этапы Частые вопросы

Особенности оценки недвижимости: цели, основания и этапы. Какова средняя стоимость проведения процедуры? Узнайте, как происходит оценка недвижимости: какие критерии играют роль на практике? Законный порядок проведения процедуры и его этапы Частые вопросы

Время чтения: 7 минут

Недвижимость, имея крупную материальную ценность, нередко выступает предметом судебных разбирательств. Предметом спора могут быть не только права на недвижимость, но и ее стоимость. Независимо от характера разбирательства, цена спорного объекта всегда будет иметь центральное значение, ведь именно она определяет размер исковых требований и возмещений, на которые претендует истец. Объективно определить ее может лишь оценка недвижимости для суда.

Общая информация об оценке и экспертизе

Под оценкой недвижимости понимается комплекс мероприятий, цель которых – определение актуальной рыночной стоимости отдельного объекта на конкретную дату.

В отличие от процедуры кадастровой оценки, такие мероприятия предполагают учет всех индивидуальных особенностей, которыми обладает объект:

  • месторасположение;
  • возраст;
  • состояние;
  • этажность;
  • материал постройки;
  • инфраструктура;
  • архитектурная ценность.

    • При этом принимаются во внимание рыночные цены, установленные в отношении идентичных объектов.

    Задача оценки ясна – получение наиболее объективной и вероятной стоимости, за которую квартира, дом или земля могут быть проданы на рынке, при условии, что стороны сделки действуют разумно.

    Параллельно с оценкой действует экспертиза недвижимости – комплексная проверка объекта на предмет его соответствия заявленным характеристикам и юридической чистоты.

    Обе эти процедуры взаимосвязаны, так как результаты экспертизы могут повлиять на итоги оценки.

    Поскольку любой ценный объект может стать предметом судебного разбирательства, недвижимость не является исключением. Споры в отношении объектов, связанных с землей, составляют большую часть всех рассматриваемых в судах дел.

    В связи с тем, что любой иск в отношении недвижимости носит имущественный характер, исковые требования следует оценить в стоимостном выражении, определив цену иска.

    Обычно она носит спорный характер: истец в своих интересах значительно завышает цену недвижимости, ответчик же, наоборот, склонен ее занижать. Рассудить их и установить объективную цену позволит лишь независимая оценка квартиры для суда.


    Заказать мероприятие может каждая из сторон процесса. Учитывая наличие непреодолимого спора, им редко удается договориться по поводу того, кто будет проводить экспертизу. В результате на рассмотрение суда нередко поступает сразу несколько отчетов об оценке рыночной стоимости объекта с разными результатами.

    Разница в 10-15% считается допустимой: если стороны не против, можно использовать усредненный результат обеих оценок.

    Но как быть в случае значительной разницы? Поскольку судья обязан установить объективность каждого отчета, он вправе привлечь независимого эксперта. Если обе оценки покажутся суду необъективными, руководствуясь ст. 79 ГПК , он назначит проведение экспертизы.

    Ходатайство о проведении независимой экспертизы по оценке недвижимости может подать и одна из сторон, например, если она не проводила собственной оценки, а результаты, представленные второй стороной, ее не удовлетворили.

    В случае назначения независимой экспертизы, стороны вправе просить суд поручить ее конкретному эксперту или учреждению. Если у сторон нет единого мнения по этому поводу, суд выбирает оценщика самостоятельно.

    По результатам проведения независимой экспертизы для суда оценщик составляет письменное заключение (ст. 86 ГПК). Его результаты обычно принимаются судом в качестве доказательства, но суд имеет полное право не согласиться даже с результатами назначенной им оценки недвижимости. В этом случае производится переоценка с привлечением иного эксперта.

    Что касается самой процедуры оценки, она проводится по общим правилам, о которых мы поговорим позже. Судебный характер такой оценки проявляется лишь в том, что представленный отчет будет считаться доказательством, а экспертизу назначат в процессуальном порядке.

    Споры, в которых потребуется оценка

    Судебная оценка недвижимости может потребоваться в абсолютно разных ситуациях, даже когда спор не касается права собственности на недвижимость. К числу типичных ситуаций, когда оценка рыночной стоимости объекта представляется неизбежной, можно отнести следующие споры:

  1. Раздел имущества при разводе. Семейное законодательство требует равнозначного раздела нажитой супружеской собственности, если договором между супругами не определено иное. Если они не смогли договориться, раздел осуществляется судом. В случае если одна из сторон претендует на целый объект недвижимости, а вторая – на компенсацию, размер возмещения рассчитывается от рыночной стоимости, установить которую помогут результаты оценки.
  2. Раздел наследственного имущества. Если наследники не могут сами разделить наследство, приходится идти в суд. Имущество каждого из наследников должно соответствовать его доле в наследстве. Но в отношении некоторых объектов, в частности недвижимости, может действовать правило, по которому один из наследников получает преимущественное право его получения. В этом случае он обязан выплатить другим наследникам компенсацию. Для определения ее размера тоже потребуется судебная оценка стоимости объекта.
  3. . В случае обращения взыскания на квартиру в рамках исполнительного производства приставы обязаны не только описать квартиру, но и выставить ее на продажу по цене, установленной по результатам оценки. Собственник недвижимости, являющийся должником, заинтересован в том, чтобы объект был оценен как можно дороже. Если результаты оценки, заказанной работниками ФССП, его не устраивают, он вправе оспорить ее в суде, ходатайствуя о назначении независимой экспертизы.

    4. Оспаривание кадастровой стоимости

    Один из наиболее распространенных случаев назначения независимой оценочной экспертизы в рамках судебного разбирательства – оспаривание кадастровой стоимости. Связано это с несовершенством механизма определения кадастровой стоимости, в рамках которого применяется метод массовой оценки, не позволяющий учитывать индивидуальные особенности объекта.

    Поскольку кадастровая стоимость определяет размер налога на недвижимость, сумма в декларации часто бывает существенно завышена. Это ущемляет интересы граждан, поэтому ст. 24.18 ФЗ № 135 и ст. 22 ФЗ № 237 от 03.07.2016 позволяют оспаривать результаты кадастровой оценки в специальной комиссии либо сразу в суде.

    Такого рода споры подсудны арбитражным судам. Иск в арбитражный суд о перерасчете кадастровой стоимости здания можно подать в течение всего срока действия кадастровой оценки, до момента внесения в сведений об очередной переоценке.

    Закон определяет два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

  • и использование недостоверных сведений при проведении оценивания;
  • конкретного объекта.

Чаще всего основанием для оспаривания выступает определение рыночной стоимости. Собственник, как правило, заказывает рыночную оценку у независимого эксперта и с отчетом о ее результатах подает исковое заявление в суд.

Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости здания можно посмотреть ниже.

Если по результатам независимой оценки рыночная стоимость окажется существенно ниже, чем кадастровая в ЕГРН, это вызовет сомнения у судьи, и он назначит новую независимую экспертизу оценки объекта.

Не исключено, что ее результаты будут отличаться от результатов оценки, заказанной собственником, на 20-50%. Учитывая это, важно прибегать к услугам авторитетных, проверенных оценщиков.

Заключение

Резюмируя вышесказанное, обратим внимание на то, что:

  • проведение оценки для суда может осуществляться как по заказу сторон процесса, так и по решению судьи;
  • споры, в рамках которых возникает необходимость в оценке, могут касаться как раздела супружеского имущества и вопросов наследования, так и налоговых разбирательств;
  • проводить оценочные действия может лишь субъект-оценщик, независимо от того, кто заказывает его работу и что выступает предметом спора;

Понятие «оценка построек» подразумевает определение цены объекта, а также определение прав (собственность, аренда и т. д.) в отношении имущества, на которое надлежит установить цену.

Основанием и целью для оценки стоимости помещения служат такие сложившиеся обстоятельства, как:

  • покупка или продажа;
  • необходимость страхования недвижимого имущества;
  • внесение постройки в уставный фонд;
  • переход недвижимого имущества наследнику после смерти наследодателя;
  • получение банковского займа, предусматривающего залог недвижимого имущества;
  • выполнение решений судовых инстанций.

Справка. Основания для оценки имущества, принадлежащего к разряду недвижимого, могут быть различными, но все они имеют правовую базу, которая основывается на законодательных актах РФ.

Законодательное основание

Институт оценки регулируется ФЗ № 135 от 29.07. 1998 года , вместе с внесенными в него изменениями, который является основанием для проведения процедуры уполномоченными лицами.

Статьи закона оговаривают суть такой деятельности в РФ, определяют лиц, проводящих оценку недвижимости, устанавливают правила и требования к оценке помещения, а также указывают на случаи, которые предусматривают установку оценочной стоимости на помещение.

Особенности при выяснении стоимости помещения

Процедура оценки недвижимости учитывает некоторые особенности при выяснении цены объекта и полностью зависит от различных обстоятельств, которые являются определяющими при проведении такой деятельности. Оценка имущества, относящегося к категории недвижимого, должна учитывать:

  1. тип строения;
  2. предназначение объекта;
  3. состояние недвижимого имущества;
  4. месторасположение постройки;
  5. размеры строения;
  6. доступность транспортного сообщения с объектом.

Учет всех этих факторов позволяет определить одну из трех категорий применяемой к объекту оценки, которая предполагает:

  • рыночную оценку недвижимости;
  • затратную оценку на объект;
  • доходную оценку объекта недвижимости.

Каждая категория предусматривает определенную цель, относительно которой будет проводиться оценка недвижимости, а также несколько видов определения стоимости объекта: потребительская, страховая, инвестиционная, залоговая, утилизационная и другие.

Важно! Завершение процедуры оценки объекта предполагает предоставление оценочной организацией полного пакета документации заказчику с описанием всех причин повлиявших на окончательный результат определения стоимости.

Характеристика этапов

Процедура, предусматривающая оценку определенных объектов недвижимости, состоит из нескольких необходимых для ее проведения этапов, согласно которым оценщик определяет основы последовательность своих действий.

Законодательный процесс оценки недвижимого имущества характеризуется следующими действиями:

  1. определяются характерные особенности объекта недвижимости.
  2. Анализируются условия рынка, относящегося к недвижимому имуществу.
  3. Выбираются способы оценки недвижимых объектов и производятся необходимые для этого расчеты.
  4. Формируются и анализируются полученные в результате проведенных оценщиком действий величины, определяющие стоимость объекта.
  5. Заказчик получает полный отчет о цене постройки, а также подробное изложение всех причин, оказавших свое влияние на итоговую цену.

Расчетная цена недвижимости

Расчеты, предусматривающие оценку цены помещения, зависят от особенностей этого самого помещения, а также от цели оценки и прочих условий и особенностей.

В расчетной цене постройки учитывается:


Какой бывает дата процедуры?

Дата оценки постройки – это календарный день, в который специалистами уполномоченной организации определяется заключительная объявленная и зафиксированная стоимость объекта не зависимо от даты подписанного оценщиками отчета.

Дата оценки подразумевает под собой особое требование, согласно которому цена объекта привязывается к конкретному числу его окончательной оценки.

Такое требование нужно для фиксации оценки помещения на конкретную дату в условиях постоянно изменяющихся рыночных цен.

Если объектом является квартира

Оценка квартиры обязательно предусматривает осмотр жилого помещения представителем оценивающей его компании, а еще – подробно учитывает все особенности и детали помещения, на которое следует установить цену.

При проведении специалистом экспертной оценки квартиры предусматриваются такие действия:

  1. выбор организации, которая будет осуществлять данную процедуру.
  2. Подготовка необходимых для начала процесса определения стоимости квартиры документов, которые предусматривают предоставление:
    • документ, подтверждающий право собственности;
    • техпаспорт или справка ЕГРН;
    • поэтажный план;
    • паспорт;
    • экспликация к предоставленному собственником поэтажному плану.
  3. Проведение фотосъемки жилого помещения, подъезда, двора, фасада здания по определенному адресу для оценки его привлекательности.
  4. Внесение данных о помещении в смотровой лист, на основании которого уполномоченным лицом будет составлен отчет и определена стоимость квартиры.

Корректировки при установлении стоимости

Процедура оценки уполномоченными лицами объектов недвижимости не может пройти без внесения поправок в разработанную организациями типовую документацию. Корректировки напрямую зависят от определенных характеристик объекта, особенностей расположения предмета недвижимости, а также от большого количества причин, влияющих на окончательное установление его стоимости.

Вносимые поправки учитывают:


Справка. Каждая поправка, вносимая в документ, имеет свои особенности, а также зависит от ряда причин и условий, с которыми приходится сталкиваться при оценке.

На тип постройки

Поправка, предусматривающая тип здания, вносится оценщиком в тех случаях, когда дом относится к категории блочных или панельных сооружений, что удешевляет расположенные в нем квартиры в размере 10-15%.

К жилым зданиям, сооруженным из кирпича, такая корректировка не применяется, в документе уже предусмотрена определенная формула расчета, предназначенная для таких строений. Дома построенные из более современных, безопасных и экологически чистых материалов всегда дороже устаревших конструкций.

Учет расходов

Оценка недвижимого имущества предполагает доходный подход к учету расходуемых средств на содержание и эксплуатацию объекта оценки, где учитываются все возможные варианты доходной и расходной части .

Полученные результаты находят свое отражение в бюджете, согласно которому можно рассчитать стоимость в этой категории учета.

Операционные расходы

Определение стоимости недвижимого имущества учитывает расходы на содержание и эксплуатацию объекта, и относит их к категории операционных расходов (ОР). В свою очередь, такие операционные издержки разделяются на три вида:

  1. расходы условно-постоянные. Этот вид издержек подразумевает под собой учитываемые оценщиками издержки, применяемые для стабильного функционирования и эксплуатации объекта недвижимости.

    Размер условно-постоянных расходов не зависит от загруженности попадающего под оценку объекта, а сумма операционных расходов на его содержание стабильна и находится на одном и том же установленном уровне.

  2. Расходы условно-переменные. Вид издержек, полностью зависящий от загруженности недвижимого объекта.
  3. Расходы замещения. Издержки, предназначенные на замещение выходящих из эксплуатации деталей и элементов здания. Такие расходы из-за их зачисления в отдельный фонд называют расходами резерва.

Что подлежит оценке?

Объект недвижимости

Каждый объект недвижимости, в зависимости от условий его места расположения, конструкции, цели назначения, а также множества других факторов имеет свои определенные особенности. Не бывает двух абсолютно одинаковых подлежащих оценке объектов.

Индивидуальный подход к установлению стоимости недвижимого имущества учитывает все детали оценки, которые могут повлиять на окончательный результат определения стоимости объекта.

Ремонта квартиры

Для того, чтобы установить фактическую стоимость квартиры необходимо провести оценку произведенного в квартире ремонта и прибавить к стоимости жилья ту сумму, которая была затрачена на ремонт помещений. В случаях, когда ремонт не был произведен, из фактической стоимости жилого помещения исчисляются те деньги, которые потребуются на ремонт.

На практике оценка ремонта помещения позволяет оценщику производить свои действия в установленной компанией последовательности:

  1. представителем организации анализируется физический износ жилого помещения;
  2. Специалист компании осуществляет все необходимые замеры для определения стоимости ремонта;
  3. Основываясь на полученных результатах представитель организации производит оценку общего состояния квартиры;
  4. На заключительном этапе подготавливается смета, предусматривающая стоимость выполненных ремонтно-строительных работ в помещении, а также рассчитывается цена материалов в случае, когда помещение требует ремонта.

Оценка ремонта квартиры производится на в различных целях, но в основном заказчик приглашает оценщика на свою жилплощадь с целью покупки и продажи жилья, а также оценки нанесенного помещению ущерба для подачи иска в судебные инстанции.

Справка. Для более качественного проведения оценки квартиры заказчик может предоставить оценщику товарные чеки, акты выполненных работ, договора, накладные и другую документацию. Полученная дополнительная информация поможет специалисту установить реальную стоимость ремонта помещения.

Домашней мебели

Чтобы произвести оценку находящейся в квартире мебели специалисту необходимо сделать анализ потребительских качеств присутствующего в помещении имущества, учесть год изготовления, изучить состояние, предложение, спрос, провести параллель с современными аналогами.

Процесс оценки подразумевает под собой осмотр имущества, его фотографирование, а также составление отчетной документации о фактической стоимости мебели.

Наиболее часто процедура оценки мебели происходит при проведении таких операций:

  • покупка или продажа помещения;
  • аренда;
  • дарение;
  • включение мебели в уставный фонд;
  • налогообложения;
  • раздела имущества;
  • процесс получения страховки.

Комнаты

Отличительная особенность оценки комнаты состоит в процедуре определения стоимости принадлежащей одному из владельцев доли, которая исчисляется делением оценочной суммы на количество собственников прописанных в помещении.

Оценка комнаты производится при наличии таких необходимых документов:

  1. паспорта владельцев помещения;
  2. документ, утверждающий права на жилое помещение;
  3. техпаспорт либо справка из ЕГРН;
  4. план поэтажный;
  5. экспликация.

Внимание! В особых предусмотренных законодательством случаях может потребоваться документ, подтверждающий право вступления в наследство.

Загородных зданий

Рынок загородной недвижимости очень популярен среди населения. Очень часто спрос на жилье превышает предложения, и цены становятся выше даже рыночной стоимости. Независимая оценка помогает установить реальную цену на недвижимость и уравновесить баланс между продавцом и покупателем.

Оценка загородной недвижимости учитывает удаленность объекта от города и транспортное сообщение, учитывается наличие природных ресурсов, определяется качество воды, почвы, учитывается наличие инженерных коммуникаций.

Большое значение для установления стоимости объекта имеет наличие развитой инфраструктуры, наличие подъездных путей и качество дорог.

Независимые оценочные компании

Как правило, оценку недвижимости проводят независимые оценочные компании, которые имеют лицензии на данный вид деятельности, а специалисты, производящие оценку, застраховав свою личную ответственность, получают соответствующие сертификаты.

Решение вопроса оценки такими организациями осуществляется в течении 1-3 дней, после чего заказчик получает подробный отчет о стоимости объекта, что позволяет ему производить с прошедшим процедуру оценки имуществом любые виды предусмотренных законодательством сделок.

Проведение инспектирования подразумевает под собой оплату заказчиком услуг специалиста в денежных суммах, которые зафиксированы на территории РФ. Средняя стоимость оценки недвижимости определена в таком размере:

  • однокомнатная квартира – 2500 рублей;
  • двухкомнатная квартира – 3125 рублей;
  • трехкомнатная квартира – 3125 рублей;
  • более четырех комнат – 5000 рублей;
  • частные жилые дома – 7500 рублей;
  • коттеджи – 7500 рублей;
  • сооружения незавершенного строительства (до 100 кв. м) – 5000 рублей;
  • размером от 100 до 300 кв. м – 7500 рублей;
  • размером от 300 до 500 кв. м – 15000 рублей;
  • размером от 500 до 700 кв.м – 17500 рублей;
  • размером от 700 до 1000 кв. м – 22500 рублей;
  • размером от 1000 до 5000 кв. м – 25000 рублей.

Внимание! Стоимость оценки недвижимости в зависимости от условий, особенностей и географического расположения различных регионов РФ могут существенно отличатся.

СРО

Одной из некоммерческих организаций, которая занимается независимой оценкой объектов недвижимости, является саморегулирующая организация оценщиков (СРО). Законодательная деятельность СРО регулируется ФЗ РФ №315 и № 135 .

Организация состоит из физических лиц работающих оценщиками, как по трудовому договору с юридическим лицом, так и занимающихся частной практикой, которые застраховавших свою личную ответственность.

СТК

Основанная в 1998 году консалтинговая компания, занимающаяся на территории РФ не только оценкой объектов недвижимости, но также анализом и оценкой стоимости активов различных предприятий, имеет большой опыт в ведении своей деятельности.

Ее филиалы разбросаны практически по всем регионам страны, что предоставляет возможность любым гражданским и юридическим лицам вступить в деловые отношения с завоевавшей популярность организацией.

Тесное сотрудничество предприятия с российскими банками, в частности с ЦНС позволяет не только заниматься оценкой имущества своих клиентов, но и углублять сотрудничество со своими партнерами в сфере обеспечения объектов недвижимости программным обеспечением, а также вносить свой вклад в развитие ипотечного кредитования.

ЦНС

Центр недвижимости организованный Сбербанком предлагает на сегодняшний день своим клиентам на территории Москвы уникальную возможность проводить оценку недвижимости через созданный специалистами ЦНС сервис.

Центр недвижимости качественно и в кратчайшие сроки оценивает объекты недвижимости своих заказчиков и своевременно предоставляет им необходимую отчетность.

Оценка недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, где учитываются все мельчайшие детали, характеристики, особенности и условия содержания объекта . Только специалисты обладающие профессиональными навыками оценки имущества могут установить реальную стоимость объектов недвижимости.

Для совершения любых сделок с недвижимостью необходимо произвести оценку стоимости объекта. Только опытные специалисты знают, как проводится оценка недвижимости , и могут эффективно применить методы оценивания.

К недвижимости относятся не только дома и квартиры, но земельные участки, объекты незаконченного строительства, водные объекты, участки недр. Чтобы произвести оценку недвижимости, специалист должен установить, в первую очередь, право на объект. Существуют примеры, когда лица, не являющиеся собственниками недвижимости, имеют на нее законные права. На практике такие объекты называются «объект с обременением». Такое обстоятельство не должно быть оставлено без внимания, так как оно существенно занижает стоимость недвижимости.

Для любого вида недвижимости существует несколько видов стоимости. Прежде, чем приступить к оценке, заказчик и эксперт должны определить, какая именно стоимость будет оцениваться. Это решается в каждом конкретном случае по-разному, но наиболее часто оценке подлежит рыночная стоимость объекта. Она применяется в любых сделках с недвижимостью, а также в судах.

Как оценить недвижимость. Основные подходы.

Рассмотрим, как оценить стоимость недвижимости, на примере постройки. Специалисты используют для этого три подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход к оценке заключается в определении расходов, требуемых на восстановление объекта недвижимости, либо его замещения. При этом важно учитывать такой фактор, так износ постройки. Затраты, необходимые на возведение аналогичного по своим свойствам здания, определяют стоимость объекта, так как считается, что большую сумму покупатель не заплатит.

Доходный подход к оценке заключается в выявлении прибыли, которую может принести объект недвижимости. Таким образом, можно определить перспективы для увеличения рыночной стоимости постройки.

Сравнительный подход к оценке довольно часто признают предпочтительным при определении стоимости недвижимости. Он заключается в сравнении стоимости объекта с постройками, имеющими аналогичные характеристики. Разумно предположить, что покупатель не станет платить большую сумму за объект оценки при наличии на рынке построек с равной полезностью. Такой подход к оценке также позволяет увеличить рыночную стоимость, отталкиваясь от цены на аналогичные здания.

Оценка квартиры

Оценка квартиры — обязательная процедура при:

  • необходимости узнать стоимость жилья, предлагаемого в аренду;
  • необходимости определить рыночную стоимость жилья перед покупкой или продажей;
  • необходимости определить стоимость объекта для целей компании или инвестора;
  • получении кредита с предоставлением квартиры в качестве залогового имущества.

Независимый специалист должен произвести оценку, рассмотрев все детали, касающиеся месторасположения квартиры, ее технического состояния и особенностей, технического состояния всего здания, инфраструктуры и перспективности района. При этом рекомендуется использовать все три вышеописанных подхода к оценке недвижимости. По результатам произведенных действий оценщик составляет письменный документ, прикладывает фото объекта. Этот документ имеет юридическую силу и должен быть принят в качестве официального свидетельства о стоимости квартиры при любых сделках.

Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 5 минут

А А

При совершении многих видов сделок с жилплощадью оценка недвижимости – это необходимость, которую не избежать. Что же такое оценка площади и в каких случаях она требуется? Кто имеет право на её проведение? Какие документы нужно подготовить для процедуры? В каком порядке осуществляется оценка и как дорого она обойдётся собственнику квадратных метров? Что нужно знать, чтобы не ошибиться в выборе эксперта-оценщика? Как не обмануться и не заплатить за одну услугу дважды? Будем разбираться в данной статье.

Что собой представляет оценка недвижимости?

Оценка жилья — это определение стоимости объекта на рынке либо каких-либо прав на него. В оценку входит расчёт стоимости права собственности, аренды, пользования и т.д.

Виды стоимости при проведении оценки :

  1. Рыночная.
  2. Ликвидационная.
  3. Инвестиционная.
  4. Кадастровая.

Определение рыночной стоимости квартиры

Рассчитывается наиболее вероятная сумма, которую можно выручить за жилплощадь в условиях конкуренции.

При этом должны соблюдаться следующие условия :

  • Отсутствие обязанности какой-либо стороны покупать или продавать.
  • Стороны располагают полной информацией об объекте и совершают действия исключительно в собственных интересах.
  • На рынке недвижимость представлена через публичную оферту.
  • Разумная цена за жильё.
  • Стоимость выплачивается в денежной форме.

Расчёт ликвидационной цены

Рассчитывается сумма, которую можно выручить за объект в условиях, когда продавец обязан продать недвижимость за установленный срок. В данной ситуации имеют место чрезвычайные обстоятельства, под влиянием которых квадратные метры продаются вынужденно по цене, которая ниже рыночной.

Инвестиционная стоимость

Данный вид цены определяется для конкретного лица или группы лиц в зависимости целей использования площади (например, прибыль от аренды). При этом учёт вероятности продажи по инвестиционной цене на рынке не требуется.

Расчёт кадастровой цены

Делается с целью расчёта налога на недвижимый объект. Определение производится замерщиком.

Цель оценки объекта

Цель в первую очередь зависит от вида сделки, которую необходимо совершить. По Федеральному Стандарту Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утверждённому Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255, выделяются следующие цели:

  1. , передачи в арендное использование, доверительное управление.
  2. Для подписания брачного контракта либо при разделе имущества в случае расторжения брака.
  3. При предоставлении объекта как залога.
  4. Для контроля за уплатой налога в случае наличия спора относительно налоговой базы.
  5. При отчуждении жилья.
  6. В случае выкупа, изъятия объекта для государственных нужд.
  7. и покупке по программе ипотечного кредитования вторичного жилья.
  8. При переуступке долгов в отношении недвижимости.
  9. В ситуации, когда объект передаётся юридическим лицам.

Список не является исчерпывающим.

Кто вправе проводить оценку?

Определение стоимости квадратных метров проводится оценочными организациями страны, получившими аккредитацию.

К наиболее известным и заслуживающим доверие относят :

  • Атлант Оценка.
  • Гранд Реал. Особенностью фирмы является то, что специалисты также оказывают услуги юридического характера (оспаривание стоимости, раздел в ситуации развода, судебные разбирательства и т.д.).
  • Expert 365.
  • Апхилл.
  • АБК-Активные бизнес консультации. Работает в сфере бизнеса, особо выделяя зарубежные фирмы, ведущие коммерческую деятельность на территории нашей страны.

В ситуации, когда интересует кадастровая стоимость, обращаться следует в Центр технической инвентаризации.

Что нужно для проведения оценки?

Лицу, желающему определить стоимость жилья, потребуется подготовить :

  1. Паспорт.
  2. Документ, являющийся подтверждением наличия права собственности. Если помещение находится в недавно построенном доме и свидетельства о праве ещё нет, то потребуется предоставить контракт, ставший основанием сделки, а также кадастровый паспорт.
  3. Паспорт на жилплощадь из БТИ.
  4. Доказательства того, что обременения на объект отсутствуют.
  5. Разрешение на перепланировку, выданное БТИ (если перепланировка имела место).
  6. Поэтажный план здания и экспликация квартиры.

Как производится оценка недвижимого имущества?

Процесс расчёта стоимости делят на 5 шагов :

  1. Определение объекта и цели оценки, то есть что и зачем оценивается. При обозначении цели следует помнить, что от этого напрямую зависит цена услуг оценщика.
  2. Выбор оценочной организации. При этом нужно помнить, что, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, фирма должна иметь аккредитацию и не менее 2-х сотрудников.
  3. Подписание контракта с фирмой.
  4. Предоставление недвижимости с целью проведения осмотра.
  5. Получить заключение. Документ изготовляется в течение 3-х дней с даты проведения осмотра.

Сколько стоит оценка объектов?

Стоимость услуг складывается из :

  • региона, где расположена недвижимость, и степени удалённости от экспертной организации;
  • площади помещения;
  • цели оценки;
  • квалификации профессионала;
  • назначения земли (если речь идёт об участке).

Средние цены колеблются в диапазоне 2 500-25 000 рублей.

Оценка недвижимости является разновидностью оценочной деятельности, включающей в себя определение стоимости предмета оценки по отношению к оцениваемому объекту.

Проводится оценка в отношении жилых и нежилых помещений, коммерческой недвижимости, комнат, квартир, домов, и производственных помещений. Как проводится оценка жилой недвижимости?

В каких случаях нужна оценка рыночной стоимости?

Оценка рыночной стоимости квартиры, иной жилой недвижимости, зданий или сооружений может понадобиться в самых разных случаях. Так, к примеру, определение реальной цены объекта необходимо:

Отчет об оценке недвижимости, составленный независимым оценщиком, имеет силу официального доказательного документа и может быть предъявлен как реальный аргумент, в том числе и в судебные органы для установления размера компенсационной выплаты.

Кто проводит оценку?

Сегодня существует немало объединений и фирм , готовых предложить собственные услуги в процессе оценки стоимости жилья. Таковым может быть:

Независимо от того кто занимается оценкой стоимости жилой недвижимости в обязательном порядке он должен обладать разрешением на осуществление оценочной деятельности.

Методы оценки

Специалисты, осуществляющие оценку стоимости недвижимых объектов, используют несколько методов, несколько отличающихся друг от друга, в частности:

Как рассчитать рыночную стоимость?

Оценка квартиры или иной жилой недвижимости представляет собой частный случай оценки. В таких случаях в большинстве своем применяется рыночный метод оценки .

Процесс оценочной экспертизы для жилого объекта недвижимости (квартир) осуществляется в соответствии со стандартами, принятыми международными организациями и российским союзом независимых оценщиков. То есть процедура оценки происходит по одинаковому сценарию.

О предмете оценки собирается полнейшая и достоверная информация, которая затем подвергается тщательному анализу со стороны оценщика.

При оценке рыночной стоимости значение имеют следующие характеристики жилья:

На основании собранной информации оценщик производит сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, выводится средняя продажная цена , которая и становится показателем рыночной стоимости.

Как итог деятельности оценщика представляется отчет об оценке с подписями и печатями ответственных лиц оценочной организации (ФЗ №135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности»).

В отчете необходимо наличие:

  • задания на оценку;
  • сопроводительного письма;
  • описания использованной методики и расчета определения стоимости;
  • копии лицензии оценщика;
  • копии полиса страхования ответственности;
  • сведений о квалификации задействованных специалистов.

В целом рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена , которую продавец может получить за свой объект в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции от независимого покупателя на основании всесторонних маркетинговых исследований.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Рыночная стоимость жилого объекта недвижимости и его — два совершенно разных понятия , которые отличаются друг от друга также, как различны рыночная и инвентаризационная стоимость недвижимых объектов.

Кадастровая оценка проводится государством . Результат оценки можно просмотреть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра, для этого нужно воспользоваться кадастровым номером, адресом либо номером права и найти в общем реестре интересующий объект.

Разница между рыночной стоимостью и кадастровой может быть очень существенной. Обусловлено это различием в методах оценки.

Определение кадастровой стоимости происходит на основании метода массовой оценки , которая предполагает сравнение стоимостных показателей схожих объектов недвижимости, располагающихся на весьма обширной географической территории.

При этом происходит статистическая обработка информации при использовании минимального перечня ценообразующих факторов.

Для определения кадастровой стоимости проводится анализ факторов, способных повлиять на цену определенного объекта.

Далее оценивается степень их влияния на данный объект и выводится средняя стоимость за квадратный метр недвижимого имущества определенной группы . Путем умножения этой цены на количество метров выводится .

При этом к одной группе объектов могут быть отнесены как скромная «хрущевка», так и квартира класса «люкс».

Стоимость работы оценщика

Стоимость проведения оценочной процедуры может варьироваться в зависимости от региона , в котором находится объект недвижимости, репутации агентства, типа квартиры и прочего.

В каждом случае стоимость сугубо индивидуальна и озвучивается оценщиком еще до начала процедуры, что позволяет подобрать наиболее приемлемый вариант.

Так в Москве цена услуги по оценке квартиры или иной жилой недвижимости колеблется в пределах 4-25 тысяч рублей. В других регионах России цена в среднем ниже в 1,5-2 раза.

Как определить стоимость жилья самостоятельно?

Можно оценить рыночную стоимость квартиры и самостоятельно.

Самый простой метод — это собрать информацию о схожих объектах, расположенную в СМИ и на Интернет-ресурсах.

Далее нужно выяснить среднюю цену квадратного метра аналогов . Для этого стоимость объекта нужно разделить на количество метров. Чем больше будет исследовано похожих объектов, тем более точной будет оценка.

Выяснив стоимость квадратного метра каждого из участвующих в сравнении объектов, необходимо вывести средний показатель цены и умножить его на количество метров в своей квартире. Это и будет средняя рыночная стоимость.

Можно оценить минимальную и максимальную стоимость квадратного метра аналогичной недвижимости и все тем же способ умножения ее на количество метров объекта оценки определить диапазон рыночной стоимости квартиры или иной жилой недвижимости.

Видео: Как правильно рассчитать стоимость квартиры?

В видеосюжете специалист по недвижимости рассказывает, каким образом производится расчет рыночной стоимости квартиры оценщиком.

Объясняется, какие методы оценки недвижимости существуют, в чем их принципиальные отличия, в каких случаях применяется конкретный метод и могут ли они комбинироваться при оценке одной и той же квартиры.

 

 
Это интересно: